Huur

UW HUURDER BETAALT DE HUURPRIJS NIET

Een verhuurder heeft altijd angst voor een huurder die de huur niet betaalt. Evenwel kan de verhuurder zijn huurder niet zomaar uit het pand zetten. Een minnelijke regeling of gerechtelijke procedure bij de vrederechter is dan nodig. Maar wat moet je precies ondernemen om tot bij de vrederechter te geraken? Hoewel het raadplegen van een advocaat het meest aangewezen is in dergelijke materies, geven wij u hieronder alvast enkele belangrijke te ondernemen stappen mee bij huurachterstal:

1. Schriftelijke ingebrekestelling

Veel verhuurders hebben eerst telefonisch contact met hun huurder omdat aangetekende post te overdreven lijkt. Het is echter aan te raden om vanaf het begin alle communicatie schriftelijk te laten verlopen. Een schriftelijk dossier kan later problemen voorkomen. Het is het beste om zo snel mogelijk actie te ondernemen - zodra de huurder een maand achterstand heeft, stuur dan een schriftelijke aanmaning. Dit kan via brief of e-mail met ontvangstbevestiging. Verhuurders moeten de huurder die wel betaalt, maar te laat, ook in gebreke stellen. Enkel laattijdige betalingen zijn niet genoeg om het contract te verbreken, maar kunnen in combinatie met andere factoren wel leiden tot contractbreuk.

2. Minnelijke schikking

Partijen proberen best altijd een onderling akkoord te vinden. Dit kan bijvoorbeeld bestaan uit het onderling afspreken van een afbetalingsplan waarbij de achterstallige huur bovenop de lopende huur wordt aangevuld met bijvoorbeeld 100 euro per maand. Zelfs als een minnelijke oplossing weinig zin heeft, is het in het belang van de verhuurder om dit voor te stellen. Dit kan in een later stadium tijd besparen bij de vrederechter. Vele vrederechters zijn niet snel geneigd zijn om het huurcontract onmiddellijk te verbreken en leggen vaak eerst een afbetalingsplan op.

Naast het overeenkomen van een afbetalingsplan is het ook mogelijk dat verhuurder en huurder samen overeenkomen om de huur stop te zetten. Eenzijdig kan de verhuurder het huur contract niet verbreken.

Om bewijsproblemen te voorkomen doe je er goed aan elk minnelijk akkoord schriftelijk en zo uitgebreid mogelijk op te stellen.

3. Procedure

Als partijen er niet uitkomen, is de enige manier om betaling van de huurprijs af te dwingen en/of de verbreking van het contract te verkrijgen met uitzetting, via de procedure bij de vrederechter. De goedkoopste manier is via een verzoeningsprocedure. Deze procedure is gratis en dient aangevraagd te worden op de griffie van het vredegerecht van het kanton waar het huurpand gelegen is. De vrederechter probeert tijdens dergelijke procedure de partijen tot een akkoord te laten komen. Lukt dit, dan wordt dit vastgelegd in een proces-verbaal dat dezelfde waarde heeft als een vonnis.

Lukt dit niet, dan zijn er nog drie andere manieren om een rechtszaak of rechtsvordering in te leiden als de huurder niet betaalt: vrijwillig verschijnen d.m.v. een gezamenlijk verzoek, verzoekschrift op tegenspraak, of dagvaarding. Bij het opstellen van (één van deze) procedurestukken kan u best de hulp van een advocaat inschakelen.

4. De uitvoering van het vonnis

Na ontvangst van een afschrift van het vonnis moet men nog de officiële uitgifte of grosse aanvragen bij het vredegerecht opdat het vonnis door de gerechtsdeurwaarder kan worden uitgevoerd. Veel gerechtsdeurwaarders vragen deze uitgifte evenwel zelf op. Vanaf de betekening begint de termijn te lopen waarbinnen de huurder het pand moet verlaten. In principe is dit één maand na de betekening van het vonnis. Verlaat de huurder het pand niet binnen deze periode, is de verhuurder gerechtigd om – samen met de gerechtsdeurwaarder en/of de openbare macht – de huurder uit te drijven. De kosten voor deze procedure kunnen sterk oplopen en de verhuurder moet deze aanvankelijk voorschieten. In de regel dient de verliezende partij deze kosten wel terug te betalen. Vaak blijft de verhuurder echter met deze kosten wanneer blijkt dat zijn huurder onvermogend is.

  Tijdens de uitdrijving kan de gerechtsdeurwaarder beslag leggen op de inboedel om de gemaakte kosten te recupereren. Maar beslag leggen op loon of vervangingsinkomen van de huurder heeft zo zijn beperkingen en is zeker niet goedkoop.